Bocholt: laufenden Bauauftrag vor dem Verkauf neu ordnen

Welcher Auftrag beim Hausverkauf tatsächlich weiterbesteht

An Ihrem Bocholter Haus laufen bereits bestellte Bauarbeiten. Sie möchten entscheiden, ob die Firma unter Ihrem Auftrag fertigstellt, der Käufer in eine passende neue Position eintritt oder eine Beendigung geprüft wird. Der vorhandene Vertrag hat dafür eigene Folgen. Hier geht es um Leistungen an Ihrem bereits eigenen Objekt. Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums einer WEG und der verbundene Erwerb beim Bauträger sind andere Vertragslagen.

Beim Werkvertrag verpflichtet § 631 BGB die Firma zum versprochenen Erfolg und den Besteller zur vereinbarten Vergütung. Für einen Bauvertrag gelten nach § 650a weitere Regeln; erfasst werden etwa Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks oder einer Außenanlage. Eine Instandhaltung fällt unter diese besondere Vertragsart, wenn sie für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist. Damit entscheidet der tatsächliche Auftragsinhalt, welche gesetzlichen Regeln die weitere Lösung tragen. Die allgemeine Bezeichnung als Handwerkerarbeit ist dafür allein zu ungenau. Ein Eigentümerwechsel des Hauses beendet den separaten Auftrag nicht schon durch die Grundstücksübertragung. Auch der Wunsch des Käufers nach einem anderen Ausbau schafft keine automatische Vertragsfreiheit gegenüber der bisher beauftragten Firma. Für Ihre Entscheidung zählen die vorhandenen Rechte und Verpflichtungen. Beim Bauträgervertrag verbindet § 650u die Bauleistung dagegen mit dem Grundstücks- oder Erbbaurechtserwerb und schließt bestimmte Kündigungsregeln ausdrücklich aus. Dessen Rechtsfolgen dürfen nicht mit dem hier beschriebenen eigenen Auftrag gleichgesetzt werden. Wer die tatsächliche Vertragsart unterscheidet, kann Fortführung und Ausstieg auf eine belastbare rechtliche Grundlage beziehen.

Eine neue vertragliche Schuldnerposition muss wirksam zustande kommen. Nach § 414 BGB kann ein Dritter die Schuld durch Vertrag mit dem Gläubiger befreiend übernehmen. Vereinbaren dagegen bisheriger Schuldner und Übernehmer den Wechsel zunächst intern, hängt die Wirksamkeit nach § 415 von der Genehmigung des Gläubigers ab. Für Ihren Bauauftrag kann deshalb eine private Vereinbarung mit dem Hauskäufer über dessen spätere Kostentragung fortbestehen, während Sie gegenüber der Firma weiterhin verpflichtet bleiben. Die bloße Weiterleitung einer Rechnung ändert dieses Außenverhältnis nicht allein. Ebenso beweist ein schon an den Käufer adressierter Baustellenkontakt keine vollständige Entlassung aus sämtlichen bisherigen Forderungen. Wird die erforderliche Genehmigung verweigert, behandelt § 415 die Schuldübernahme als nicht erfolgt; eine interne Pflicht des Übernehmers kann dennoch bestehen. Für den gewünschten Ausstieg ist dieser Unterschied erheblich. Sie würden sonst wirtschaftlich auf die Erfüllung eines internen Versprechens angewiesen sein, obwohl eine Forderung der Firma weiter gegen Sie besteht. Die tatsächlich erreichte Übernahme muss den Umfang Ihrer erhofften Entlastung tragen. Eine neue Eigentümerbezeichnung am Gebäude ersetzt die nötige Änderung der konkreten Schuld nicht.

Der geschuldete Erfolg bleibt vom neuen Käuferwunsch getrennt

Welche Ausführung Sie verlangen können, richtet sich nach dem Vertrag und den gesetzlichen Mängelregeln. § 633 BGB stellt vorrangig auf die vereinbarte Beschaffenheit ab. Ohne eine solche Vereinbarung folgen weitere Maßstäbe aus dem vorausgesetzten beziehungsweise gewöhnlichen Gebrauch und der erwartbaren Beschaffenheit. Auch ein anderes als das bestellte Werk oder eine zu geringe Menge steht einem Sachmangel gleich. Ein vorhandener Auftrag wird daher nicht allein deswegen mangelhaft, weil der neue Käufer andere Farben oder eine andere Raumaufteilung bevorzugt. Umgekehrt verliert eine tatsächlich fehlende vereinbarte Leistung nicht durch Ihren Verkaufswunsch ihre Bedeutung. § 634 nennt bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz. Daraus folgt keine allgemeine freie Wahl, jede neue Gestaltung auf Kosten der bisherigen Firma ausführen zu lassen. Für das Angebot Ihres Hauses ist deshalb zwischen dem noch geschuldeten Auftragserfolg und einer zusätzlichen Käuferidee zu unterscheiden. Die jeweilige rechtliche Position beeinflusst, wer welchen Aufwand trägt. Eine neue Preisabsprache über das Haus bestimmt nicht von selbst den Inhalt des schon bestehenden Werkvertrags.

Nach § 640 BGB ist das vertragsmäßig hergestellte Werk grundsätzlich abzunehmen; unwesentliche Mängel rechtfertigen keine Verweigerung. Die Vorschrift ermöglicht nach Fertigstellung außerdem eine Abnahmewirkung bei erfolglosem Ablauf einer angemessen gesetzten Frist, wenn nicht unter Angabe wenigstens eines Mangels verweigert wird. Bei Verbrauchern setzt das den vorgeschriebenen Hinweis in Textform voraus. Für Ihren Verkauf ist deshalb nicht jede ausbleibende Unterschrift gleichbedeutend mit einem unverändert offenen Abnahmestand. Zugleich bedeutet eine Schlüsselübergabe an den Hauskäufer nicht automatisch, dass Sie gegenüber der Baufirma die geschuldete Werkabnahme erklärt haben. Die Erklärungen betreffen verschiedene Verträge und Rollen. Kennt der Besteller einen Mangel bei der Abnahme, bleiben die in § 634 Nummer 1 bis 3 genannten Rechte nach § 640 Absatz 3 nur bei entsprechendem Vorbehalt erhalten. Eine solche Entscheidung kann damit die später übertragbare Anspruchsposition verändern. Der schon vereinbarte Umzugstermin ersetzt diese rechtlichen Wirkungen nicht. Maßgeblich ist, ob und mit welchem Inhalt die Abnahme stattgefunden hat oder gesetzlich als erfolgt gilt. Ein fertig wirkender Raum allein beantwortet diese zusätzliche Frage nicht.

Wird die Abnahme unter Mangelangabe verweigert, regelt § 650g BGB eine besondere Zustandsfeststellung. Der Besteller muss auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung mitwirken. Bleibt er einem passenden Termin unter den gesetzlichen Bedingungen fern, kann eine einseitige Feststellung möglich sein; bei einem nicht zu vertretenden und unverzüglich mitgeteilten Hinderungsgrund gilt diese Folge nicht. Besonders wichtig ist Absatz 3: Ist das Werk dem Besteller verschafft und ein offenkundiger Mangel in der maßgeblichen Feststellung nicht genannt, wird dessen spätere Entstehung und Verantwortlichkeit des Bestellers vermutet. Die Vermutung entfällt, wenn der Mangel seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht sein kann. Das ist für ein zum Verkauf vorbereitetes Haus eine konkrete Beweis- und Haftungslage, keine bloß zusätzliche Fotoliste. Die Zustandsfeststellung ist wiederum von einer Abnahme zu unterscheiden. Sie ordnet einen Zustand und mögliche spätere Streitfragen, ohne jeden bekannten Mangel als erledigt zu erklären. Eine später anders dokumentierte Hausübergabe ersetzt diesen gesetzlich geregelten Vorgang nicht. Für Ihre verbleibenden Rechte kann daher entscheidend sein, welcher Zustand mit welcher Wirkung tatsächlich festgehalten wurde.

Schlussvergütung, Abschläge und Gefahrtragung haben eigene Voraussetzungen

Für den Bauvertrag verbindet § 650g Absatz 4 BGB die Schlussvergütung grundsätzlich mit Abnahme oder dem genannten gesetzlichen Ausnahmefall und einer prüffähigen Schlussrechnung. Die Rechnung muss eine übersichtliche, für den Besteller nachvollziehbare Aufstellung der Leistungen enthalten. Werden binnen dreißig Tagen nach Zugang keine begründeten Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhoben, gilt sie nach der Vorschrift als prüffähig. Damit ist nicht automatisch jede berechnete Forderung auch inhaltlich berechtigt. Bei einem Anspruch auf Mangelbeseitigung erlaubt § 641 Absatz 3 nach Fälligkeit einen angemessenen Einbehalt; als Regelmaßstab nennt das Gesetz das Doppelte der erforderlichen Beseitigungskosten. Für Ihren Verkauf ist das von einer pauschal gewünschten Kürzung des Werklohns um einen zwischen Ihnen und dem Käufer ausgehandelten Betrag zu unterscheiden. Der Grundstückskauf kann wirtschaftliche Ausgleichsregelungen enthalten, ohne die offene Firmenforderung in derselben Höhe zu verändern. Ebenso macht ein bereits geflossener Hauskaufpreis eine fehlende Schlussvergütungsvoraussetzung nicht allein entbehrlich. Welcher Zahlungsbedarf verbleibt, folgt aus der konkreten Werkvertragslage und nicht nur aus dem erreichten Verkaufsstand.

Vorherige Abschlagsforderungen haben mit § 632a BGB eine eigene Grundlage. Der Unternehmer kann grundsätzlich Zahlung entsprechend dem Wert der erbrachten und vertragsgemäß geschuldeten Leistungen verlangen. Bei nicht vertragsgemäßer Ausführung darf ein angemessener Teil verweigert werden; bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Beweislast für die Vertragsgemäßheit. Die Vorschrift berücksichtigt unter zusätzlichen Bedingungen auch erforderliche angelieferte oder eigens gefertigte und bereitgestellte Stoffe beziehungsweise Bauteile. Eine bloß noch nicht abgeschlossene Gesamtbaustelle bedeutet damit nicht, dass überhaupt kein zulässiger Abschlag entstehen kann. Umgekehrt beweist eine fällige Zwischenzahlung nicht allein die mangelfreie Fertigstellung des ganzen Auftrags. § 644 ordnet zudem die Gefahr bis zur Abnahme grundsätzlich dem Unternehmer zu und regelt unter anderem den Übergang bei Annahmeverzug sowie eine Ausnahme für vom Besteller gelieferten Stoff. Diese gesetzliche Gefahrtragung ist von der späteren Übergabe des Hauses an Ihren Käufer zu trennen. Der Besitzwechsel des Grundstücks ersetzt keine rechtlich passende Einordnung des separaten Werkvertrags. Zahlungsstand, Leistungsumfang und Gefahrtragung können daher zu verschiedenen Ergebnissen führen, obwohl alle Fragen dieselbe sichtbare Baustelle betreffen.

Freie Kündigung und wichtiger Grund führen zu verschiedenen Abrechnungen

Nach § 648 BGB darf der Besteller grundsätzlich bis zur Vollendung kündigen. Die Vergütung entfällt dadurch jedoch nicht insgesamt für den nicht mehr gewünschten Auftragsteil. Der Unternehmer kann die vereinbarte Vergütung verlangen und muss sich ersparte Aufwendungen sowie anderweitigen oder böswillig unterlassenen Erwerb durch seine Arbeitskraft anrechnen lassen. Das Gesetz vermutet einen verbleibenden Anspruch von fünf Prozent der Vergütung für den noch nicht erbrachten Teil. Dieser Bezugspunkt ist nicht einfach der gesamte ursprüngliche Werklohn. Die Vermutung bedeutet außerdem keine pauschal für jeden Einzelfall endgültig feststehende Abrechnung. Für Ihren Hausverkauf kann deshalb eine kurzfristig gewünschte Einstellung der Arbeiten wirtschaftlich andere Folgen haben als lediglich die Bezahlung des sichtbaren fertigen Teils. Ein Käufer, der lieber selbst neu beauftragen möchte, beseitigt diese bestehende Verpflichtung nicht durch seinen Gestaltungswunsch. Die freie Kündigung eröffnet eine rechtliche Wahl, sie verspricht keinen kostenfreien Neustart. Für den Vergleich mit Fortführung oder einer wirksamen Übernahme ist daher der verbleibende Anspruch nach der zutreffenden gesetzlichen Abrechnung maßgeblich. Ein selbst angenommenes günstiges Abbruchhonorar ersetzt diese Grundlage nicht.

§ 648a BGB erlaubt beiden Seiten eine Kündigung aus wichtigem Grund, wenn die Fortsetzung unter Würdigung der Umstände und Interessen bis zur Fertigstellung nicht zumutbar ist. Ein bloß bequemerer Verkaufstermin beweist diese Voraussetzung noch nicht. Bei einem abgrenzbaren Werkteil ist eine Teilkündigung möglich. Die Vorschrift bezieht außerdem § 314 Absatz 2 und 3 ein; ein auf Pflichtverletzung gestützter wichtiger Grund kann deshalb insbesondere einen erfolglosen Abhilfezeitraum oder eine Abmahnung verlangen, soweit kein gesetzlicher Ausnahmefall greift. Bei wirksamer Kündigung aus wichtigem Grund beschränkt § 648a Absatz 5 den Vergütungsanspruch auf den bis dahin erbrachten Teil. Schadensersatz bleibt nach Absatz 6 gesondert möglich. Diese Abrechnung ist von der freien Kündigung nach § 648 zu unterscheiden. Die bloße Überschrift einer Erklärung legt den tatsächlich vorhandenen Kündigungsgrund nicht fest. Auch ein vereinbarter Baustopp ist nicht automatisch derselbe rechtliche Vorgang. Für Ihre Entscheidung zählt, welcher Beendigungsweg wirklich eröffnet und wirksam genutzt wurde. Eine passende rechtliche Einordnung verhindert, dass der Verkauf mit einer nur gewünschten, tatsächlich aber nicht bestehenden günstigen Kündigungsfolge kalkuliert wird.

Weitergegebene Rechte und neue Ausstattungswünsche gesondert behandeln

Der Käufer kann zusätzlich Interesse an Ansprüchen aus Ihrem bisherigen Auftrag haben. Nach § 398 BGB ist eine Forderungsabtretung grundsätzlich möglich. § 399 begrenzt sie unter anderem bei vereinbartem Ausschluss oder einer sonst eintretenden Inhaltsänderung. Der neue Gläubiger erhält außerdem nicht automatisch eine von jeder bisherigen Einwendung freie Position: Nach § 404 kann der Schuldner die bei der Abtretung schon begründeten Einwendungen entgegenhalten. Für Ihren Verkauf ist daher eine tatsächlich vorhandene Mängelposition etwas anderes als eine neu zugesagte uneingeschränkte Funktionsgarantie. Die Übertragung eines Anspruchs entlässt Sie zudem nicht schon aus einer restlichen Vergütungsschuld. Wer welche Rechte und wer welche Verpflichtungen trägt, muss getrennt beurteilt werden. Die bloße Übergabe der Bauunterlagen begründet diese ganze neue Rechtslage nicht allein. Ebenso beseitigt ein neuer Forderungsinhaber keine schon bestehende sachliche Grenze des ursprünglichen Anspruchs. Die tatsächlich übertragbare Position bestimmt den Nutzen für den Hauskäufer. Ein im Grundstückskauf vereinbarter Preisanteil für eine ausgeführte Arbeit ersetzt nicht die rechtliche Grundlage, auf der ein entsprechender Anspruch gegenüber der Baufirma künftig ausgeübt werden kann.

Bei neuen Käuferwünschen enthält § 650b BGB für den Bauvertrag einen besonderen Änderungsweg. Zunächst ist Einvernehmen über die Änderung und ihre Vergütungsfolgen anzustreben. Die Vorschrift unterscheidet die Änderung des vereinbarten Erfolgs von einer zur Erreichung dieses Erfolgs notwendigen Anpassung. Eine Anordnung in Textform nach Absatz 2 setzt den gesetzlich beschriebenen erfolglosen Einigungszeitraum von dreißig Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens voraus; für eine Erfolgsänderung bleibt die Zumutbarkeit erheblich. Für die Anpassung der Vergütung nach einer solchen Anordnung knüpft § 650c grundsätzlich an tatsächlich erforderliche Kosten mit angemessenen Zuschlägen an. Übernimmt der Unternehmer die Planung, begrenzt die Norm bei notwendigen Änderungen zusätzlich seinen Mehrvergütungsanspruch. Ein privat verhandelter Aufpreis zwischen Hausverkäufer und Käufer legt deshalb die Forderung der Baufirma nicht von selbst fest. Auch ein Änderungswunsch des künftigen Eigentümers wird nicht ohne passende Rechtsposition zu dessen eigener wirksamer Anordnung im alten Vertrag. Der tatsächliche Auftraggeber, die gesetzlich eröffnete Änderung und die einschlägige Vergütung müssen zusammenpassen. Andernfalls könnte der Verkäufer neue Verpflichtungen eingehen, obwohl er wirtschaftlich gerade aus dem Vorhaben ausscheiden wollte.

Die Bocholter Verfahrensauskunft bleibt von Ihrem Auftrag getrennt

Bocholt bietet die Bauakte Online als Auskunft zum individuellen Baugenehmigungsverfahren sowie einen eigenen Zugang zur Einsicht in archivierte Bauakten an. Diese verschiedenen Informationen sind nicht mit Abnahme oder Abrechnung Ihres privaten Bauauftrags gleichzusetzen. Ein behördlicher Verfahrensstand erklärt weder die vollständige vertragsgemäße Leistung noch die Entlassung aus einer Firmenforderung. Der allgemeine Privatverkaufsratgeber behandelt die Unterlagenorganisation; hier bleibt die rechtliche Position aus dem schon bestellten Werk entscheidend. Eine feste Bearbeitungsdauer oder ein bestimmter Genehmigungsausgang wird nicht zugesagt.