Bocholt: bestehende Grenze vor dem Verkauf feststellen

Welche bestehende Grundstücksgrenze Ihr Angebot trägt

Ein Interessent für Ihr Bocholter Grundstück fragt nach einem vorhandenen Grenzabschnitt. Die sichtbare Garteneinfassung lässt sich nicht sicher zuordnen oder einzelne Grenzzeichen fehlen. Für die Verkaufsentscheidung zählt, welcher Verlauf rechtlich besteht und welches amtliche Ergebnis dazu bereits vorliegt. Eine neue Teilung oder die Bebaubarkeit eines zusätzlichen Grundstücksteils ist eine andere Frage. Der vorhandene Bocholter Bauvorbescheidsratgeber beantwortet deshalb nicht zugleich die Identität einer schon bestehenden Grenze.

§ 19 VermKatG NRW verbindet die Feststellung mit einer eindeutigen und zuverlässigen Grenzermittlung sowie der Anerkennung durch die Beteiligten oder einer gesetzlichen Anerkennungswirkung. Nicht jeder vermessungstechnisch ermittelte Zwischenstand hat damit bereits dieselbe rechtliche Bedeutung wie eine abgeschlossene Feststellung. Für Ihr Kaufangebot ist wichtig, was das konkrete Verfahren tatsächlich ergeben hat. Ein vorgeschlagener Verlauf und eine wirksam festgestellte Grenze dürfen nicht ohne Weiteres gleich bezeichnet werden. Die Vorschrift behandelt außerdem eine besondere Streitlage: Fehlt eine Einigung der Beteiligten und nimmt die Katasterbehörde nach sachverständigem Ermessen an, dass der Katasternachweis nicht die rechtmäßige Grenze wiedergibt, soll die Grenze als streitig bezeichnet werden. Ein bloßer unzufriedener Nachbar begründet diesen besonderen Status somit nicht automatisch. Ebenso beendet Ihr Wunsch nach einem baldigen Verkauf keine tatsächlich bestehende Unklarheit. Die rechtliche Qualität des Ergebnisses bestimmt, welche Grundstücksaussage tragfähig ist. Eine erneute Zeichnung für das Exposé kann die Reichweite eines noch nicht abgeschlossenen Ergebnisses nicht erweitern. Die Feststellung muss in dem vom Gesetz vorausgesetzten Rahmen bestehen, statt nur als gewünschter nächster Zustand beschrieben zu werden.

Die Abmarkung nach § 20 VermKatG NRW ist eine davon zu unterscheidende Kennzeichnungsebene. Festgestellte Grenzen sind grundsätzlich eindeutig, dauerhaft und sichtbar durch Grenzzeichen kenntlich zu machen. Rechtlich gleichstehen kann die Entscheidung einer befugten Vermessungsstelle, dass vorhandene Zeichen oder markante Merkmale die Grenzen zutreffend kennzeichnen. Bei bereits festgestellten Grenzen muss eine solche amtliche Bestätigung Unklarheiten über Verlauf und Kennzeichnung beseitigen. Ein neuer Stein ist daher nicht in jedem Fall die einzige denkbare rechtlich zutreffende Kennzeichnung. Die Vorschrift erlaubt außerdem bestimmte Ausnahmen und verlangt eine Zurückstellung, wenn eine dauerhafte Kennzeichnung vorübergehend nicht möglich ist. Für Ihr Angebot bedeutet ein fehlendes sichtbares Zeichen somit nicht automatisch eine völlig unbekannte Eigentumsgrenze. Umgekehrt wird ein vorhandener Pfosten durch seine praktische Verwendung noch nicht allein zu einem amtlich bestätigten Grenzzeichen. Maßgeblich ist die tatsächliche gesetzliche und örtliche Einordnung. Ein klarer sichtbarer Zustand kann eine rechtliche Feststellung erläutern, er ersetzt sie aber nicht durch seinen bloßen Eindruck. Die Verkaufsbeschreibung muss erkennen lassen, welche konkrete Aussage das erhaltene amtliche Ergebnis trägt.

Die rechtliche Anerkennung braucht die passende Beteiligung

§ 21 Absatz 1 VermKatG NRW bestimmt die Beteiligten der Feststellung und Abmarkung. Dazu gehören die Eigentümer der betroffenen Grundstücke und Inhaber grundstücksgleicher Rechte, soweit deren Rechte betroffen werden. Andere Personen mit berechtigtem Interesse können angehört werden, ohne dadurch selbst Beteiligte zu werden. Für einen Kaufinteressenten ist seine spätere Erwerbsabsicht daher von der heutigen rechtlichen Eigentümerstellung zu unterscheiden. Eine private Unterschrift des Interessenten ersetzt nicht automatisch jede Erklärung der tatsächlich Beteiligten. Der Grenztermin dient nach Absatz 2 dazu, über das Ermittlungsergebnis zu unterrichten und die notwendigen schriftlichen Anerkennungserklärungen zu ermöglichen. Zugleich wird die Abmarkung bekanntgegeben und eine Zustimmung dazu eröffnet. Für den Verkäufer ist entscheidend, ob die erforderliche Beteiligung wirklich zur Rechtsposition der betroffenen Personen passt. Ein freundliches Gespräch am Gartenzaun ist nicht allein schon das gesetzlich geregelte Verfahren. Ebenso verschafft die praktische Begleitung einer Vermessung noch keine allgemeine Befugnis, für andere Eigentümer Erklärungen abzugeben. Die Beteiligtenstellung und eine mögliche Vertretung müssen den jeweiligen rechtlichen Anforderungen entsprechen. Die künftige Verkaufsabsicht ändert diese Zuordnung nicht durch ihren bloßen Beginn.

Eine ausgebliebene persönliche Teilnahme verhindert die Feststellung nicht in jeder Konstellation. § 21 Absatz 3 verlangt die rechtzeitige Mitteilung von Termin und Ort einschließlich des Hinweises, dass auch bei Abwesenheit festgestellt und abgemarkt werden kann. Absatz 5 regelt die Bekanntgabe gegenüber denjenigen, die keine Anerkennungs- und Zustimmungserklärung abgegeben haben. In den beschriebenen Fällen erfolgt sie schriftlich oder durch Offenlegung; bereits ausdrücklich erhobene und protokollierte Einwendungen sind zu berücksichtigen. Das Ergebnis gilt als anerkannt, wenn innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe keine Einwendungen erhoben werden. Für Ihren Verkauf ist deshalb der tatsächliche gesetzliche Verfahrensstand wichtiger als die bloße Zahl der anwesenden Personen oder eine vermutete spätere Zustimmung. Ein schon abgeschlossener Anerkennungstatbestand und eine noch laufende Bekanntgabe sind verschiedene Grundlagen einer Grundstücksaussage. Die gesetzliche Monatsfrist ist außerdem nicht allgemein mit einem selbst gewählten Kalendermonat ab einem privaten Käufergespräch gleichzusetzen. Eine offene Unterschrift kann rechtlich unterschiedlich zu bewerten sein, je nachdem, welche Bekanntgabe und Anerkennungswirkung vorliegt. Maßgeblich ist das wirklich durchgeführte Verfahren. Eine persönliche Einschätzung, die Nachbarn würden wahrscheinlich nichts einwenden, ersetzt diesen rechtlichen Stand nicht.

Wer Grenzzeichen verändern darf und welche Kostenbeziehung besteht

Für das Setzen, Entfernen oder Verändern von Grenzzeichen begrenzt § 20 Absatz 5 VermKatG NRW den befugten Personenkreis. Eigentümer dürfen solche Zeichen nicht allein nach dem vermuteten eigenen Verlauf neu positionieren. Wer Maßnahmen veranlasst, durch die Grenzzeichen unbefugt entfernt oder versetzt werden, muss nach Absatz 6 auf eigene Kosten eine erneute Abmarkung durch eine befugte Stelle veranlassen. Davon ist die nachbarliche Mitwirkung nach § 919 BGB zu trennen. Sie ermöglicht grundsätzlich, die Mitwirkung des Nachbarn an festen Zeichen oder an der Wiederherstellung verrückter beziehungsweise unkenntlicher Zeichen zu verlangen. Art und Verfahren richten sich nach dem Landesrecht. Für die Abmarkungskosten sieht § 919 grundsätzlich gleiche Anteile vor, soweit nicht ein anderes Rechtsverhältnis zwischen den Beteiligten maßgeblich ist. Diese Regel bedeutet keine pauschale Halbierung sämtlicher Kosten eines beliebigen Verkaufsprojekts. Sie ersetzt auch nicht die besondere Verantwortung für unbefugt veränderte Zeichen. Für Ihren Grundstücksverkauf kann daher die Ursache einer fehlenden oder verschobenen Marke erheblich sein. Ein bloß schönerer Eindruck bei der Besichtigung rechtfertigt keine eigenmächtige Veränderung. Die tatsächliche Zuständigkeit und die einschlägige Kostenbeziehung bleiben getrennt von Ihrer zeitlichen Vermarktungsplanung.

Für eine tatsächlich nicht ermittelbare richtige Grenze enthält § 920 BGB einen besonderen rechtlichen Lösungsweg. Im Fall einer Grenzverwirrung bestimmt zunächst der Besitzstand die Abgrenzung. Lässt auch dieser sich nicht feststellen, wird jedem Grundstück ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zugeteilt. Die zweite Absatzregel korrigiert ein Ergebnis, das mit den ermittelten Umständen, insbesondere der feststehenden Grundstücksgröße, nicht übereinstimmt, durch eine diesen Umständen entsprechende billige Grenzziehung. Daraus folgt keine allgemeine freie neue Parzellierung nach Käuferwunsch. Der rechtliche Ausgangspunkt ist gerade die nicht ermittelbare richtige Grenze. Eine bestehende, im Kataster zuverlässig nachgewiesene Linie nur vor Ort sichtbar zu machen, ist eine andere Situation. Für Ihr Kaufangebot ist deshalb bedeutsam, ob lediglich eine örtliche Kennzeichnung fehlt oder ob die rechtmäßige Grenze tatsächlich nicht mehr ermittelt werden kann. Ein neuer Werbeplan entscheidet diese Unterscheidung nicht. Ebenso kann ein privates gewünschtes Flächenmaß die gesetzliche Reihenfolge nicht ersetzen. Der Käuferbedarf erklärt den Anlass der Frage, bestimmt aber nicht allein deren rechtliche Lösung. Welche Position übertragen werden kann, hängt vom wirklich ermittelten Grundstücksstand und dem einschlägigen rechtlichen Ergebnis ab.

Ein gemeinsamer Grenzzaun bringt eigene Nutzungsrechte mit

Eine vorhandene Grenzeinrichtung ist nicht notwendig eine ausschließlich frei veränderbare Ausstattung eines einzigen Grundstücks. § 921 BGB vermutet bei den dort beschriebenen, beiden Grundstücken dienenden Scheideeinrichtungen eine gemeinschaftliche Benutzungsberechtigung, sofern äußere Merkmale nicht auf ein Alleineigentum hinweisen. § 922 ordnet die Nutzung nach dem Einrichtungszweck und die grundsätzlich gleichen Unterhaltungskosten zu. Solange ein Nachbar am Fortbestand interessiert ist, darf die Einrichtung nicht ohne seine Zustimmung entfernt oder verändert werden. Für den Hausverkauf kann daher eine bestätigte Grundstücksgrenze neben einer fortbestehenden gemeinschaftlichen Anlagenbindung stehen. Die Linie allein verschafft nicht automatisch das Recht, jede dortige Hecke oder Mauer nach einem neuen Gestaltungskonzept zu beseitigen. Umgekehrt darf eine gemeinschaftliche Berechtigung auch nicht bloß aus der allgemeinen Nähe einer Pflanzung zur Grenze unterstellt werden. Die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen bleiben maßgeblich. Ein Kaufinteressent erhält die tatsächlich vorhandene Grundstücksposition mit ihren rechtlich relevanten Bindungen. Sein Wunsch nach einer offeneren Gartenfläche ändert diese Position nicht selbstständig. Die Verkaufsbeschreibung sollte deshalb nicht eine uneingeschränkte spätere Veränderungsbefugnis voraussetzen, die der bisherigen Eigentümerseite in der konkreten Nachbarlage gar nicht zukommt.

Überschreitet ein Gebäude die rechtmäßige Grenze, verlangt § 912 BGB unter besonderen Voraussetzungen eine Duldung. Erfasst ist ein beim Errichten ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit verursachter Überbau, sofern nicht vor oder sofort nach der Überschreitung widersprochen wurde. Die räumliche Feststellung allein beantwortet deshalb noch nicht, ob ein Nachbar Entfernung verlangen kann. Ein schon lange bestehender Gebäudeteil belegt für sich weder die vollständigen Duldungsvoraussetzungen noch deren Fehlen. Für den Kaufgegenstand ist diese Unterscheidung erheblich: Die angebotene freie Fläche oder der Fortbestand eines überstehenden Bauteils kann von einer konkreten nachbarlichen Rechtslage abhängen. Eine neu ermittelte Grenze darf nicht ohne Weiteres mit einem schon bestehenden Abrissanspruch gleichgesetzt werden. Ebenso wenig macht der bevorstehende Verkauf jede erkannte Überschreitung automatisch rechtlich unproblematisch. Der gesetzliche Tatbestand verlangt die Einordnung der wirklichen Entstehungsumstände und eines möglichen rechtzeitigen Widerspruchs. Eine bloße Erinnerung an den bisherigen Gartenalltag ersetzt diese Voraussetzungen nicht. Erst die passende Verbindung von räumlichem Ergebnis und rechtlicher Folge beschreibt, welche Position Verkäufer und Käufer tatsächlich berücksichtigen müssen.

Überbaurente und Abkauf sind unterschiedliche Rechtspositionen

Für einen zu duldenden Überbau ist nach § 912 Absatz 2 eine Geldrente vorgesehen, deren Höhenbezug auf die Zeit der Grenzüberschreitung abstellt. § 913 weist die Zahlung den jeweiligen Eigentümern der betroffenen Grundstücke zu und ordnet die jährliche Vorauszahlung an. Nach § 914 hat das Rentenrecht Vorrang auch vor älteren Rechten; das gesetzliche Recht selbst wird nicht im Grundbuch eingetragen. Der fehlende Eintrag beweist daher nicht allein, dass die Grundstücksbeziehung keine Rentenfolge hat. § 915 eröffnet dem Berechtigten zusätzlich grundsätzlich den Abkauf des überbauten Teils gegen Ersatz seines Werts zur Zeit der Überschreitung. Bis zur tatsächlichen Eigentumsübertragung ist die Rente weiterzuentrichten. Ein geltend gemachtes Abkaufverlangen beendet die Zahlung somit nicht sofort schon durch seine Erklärung. Für Ihren Verkauf können laufende Rente und eine tatsächlich vollzogene Flächenübertragung verschiedene wirtschaftliche Grundstückslagen schaffen. Ein heute gewünschter Kaufpreis für einen beliebigen Gartenstreifen ist außerdem nicht ohne Weiteres der gesetzliche Wertmaßstab des besonderen Abkaufs. Die konkrete bestehende Position muss zum Inhalt des Angebots passen. Ein neuer Grundstückseigentümer schafft die gesetzlich an die Grundstücke gebundene Beziehung nicht allein durch seinen Personenwechsel ab.

Welche Veränderung Sie einem Käufer zusagen können, hängt auch von den wirklich bestehenden Ansprüchen ab. § 1004 BGB ermöglicht grundsätzlich die Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung und unter seinen Voraussetzungen Unterlassung, schließt den Anspruch jedoch bei einer Duldungspflicht aus. Eine streitige bauliche oder nachbarliche Situation lässt sich deshalb nicht allein mit dem Versprechen erledigen, die andere Seite werde später alles entfernen müssen. Daneben beeinflussen bekannte Umstände die kaufrechtliche Haftung. § 444 BGB begrenzt einen Haftungsausschluss bei arglistigem Verschweigen oder übernommener Beschaffenheitsgarantie; § 442 betrifft die Käuferkenntnis bei Vertragsschluss und die besonderen Fälle grob fahrlässiger Unkenntnis. Die gesetzliche Lage ist genauer als die pauschale Vorstellung, jede offene Grenzfrage werde durch irgendeinen allgemeinen Ausschlusssatz wirkungslos. Zugleich wird eine bloße Vermutung nicht allein durch ihre Weitergabe zum feststehenden Mangel. Für den Verkauf zählen die tatsächliche Kenntnis, die vorhandenen Rechte und der wirkliche Gegenstand einer Zusage. Eine als sicher angebotene künftige Grenzkorrektur darf nicht weiter reichen als der tragende Anspruch. So bleiben die vorhandene Grundstückslage und eine erst noch zu erreichende Änderung als verschiedene Grundlagen erkennbar.

Die örtlichen Grenznachweise und Vermessungswege zuordnen

Die Stadt Bocholt erläutert, dass Ergebnisse der Grenzermittlung in einem Fortführungsriss und einer Grenzniederschrift festgehalten werden. Sie informiert über den Verlauf, festgestellte Abmarkungen und vorliegende Grenzmaße. Wer eine örtliche Anzeige seiner Grenze wünscht, wird auf Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure verwiesen. Eine angeforderte Kartenauskunft und eine neue örtliche Grenzleistung sind damit getrennt einzuordnen. Das tatsächlich vorliegende Ergebnis muss zur beabsichtigten Grundstücksaussage passen. Hier werden weder konkrete Vermessungsgebühren noch eine feste Bearbeitungsdauer oder ein bestimmtes Ergebnis für ein Bocholter Grundstück versprochen.

Die Stadt Bocholt und der Kreis Borken ermöglichen Einsicht, Auskunft und Auszüge aus dem Liegenschaftskataster. Die städtische Seite unterscheidet unter anderem Flurkarte, amtliche Basiskarte sowie Flurstücks- und Eigentumsnachweis. Diese Zugänge können eine Grundstückszuordnung erklären, ersetzen aber nicht jede zusätzlich benötigte örtliche Grenzleistung. Der Bauvorbescheid für ein gewünschtes Haus und der bestehende Grundstücksverlauf bleiben ebenfalls unterschiedliche Informationen. Für die spätere bauliche Nutzung gilt weiterhin die gesonderte vorhabenbezogene Prüfung.